Charges locatives d'un appartement dans le 1er arrondissement : quelles depenses peuvent etre recuperees ?

Dans les copropriétés anciennes du 1er arrondissement de Paris, où les immeubles haussmanniens et de caractère disposent fréquemment d'ascenseurs d'époque, de gardiennage et de cours pavées classées, les charges de copropriété représentent un poste financier conséquent. Pour le propriétaire bailleur, maîtriser la liste légale des dépenses récupérables auprès du locataire est indispensable pour préserver la rentabilité nette de son investissement.

Le cadre légal : le Décret du 26 août 1987

Le législateur a dressé une liste limitative et exhaustive des charges récupérables (ou charges locatives). Aucune dépense qui ne figure pas expressément dans cette liste ne peut être répercutée sur le locataire, même en cas de clause contraire insérée dans le bail :

• Services rendus liés à l'usage du logement : Eau froide et chaude collective, électricité des parties communes, chauffage collectif avec répartiteurs individuels.
• Entretien courant et menues réparations : Nettoyage des escaliers et halls, maintenance des minuteries, entretien régulier des espaces verts intérieurs.
• Ascenseurs et monte-charges : Dépenses d'électricité de fonctionnement, visites périodiques de contrôle, menues réparations d'usure courante (le remplacement du moteur ou la mise aux normes restant à la charge exclusive du bailleur).
• Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : Récupérable à 100 % sur présentation de l'avis de taxe foncière, déduction faite des frais de gestion et de rôle perçus par le fisc.

Le statut particulier du gardien d'immeuble à Paris

Très répandu dans le 1er arrondissement (place des Victoires, rue de Rivoli, Palais-Royal), le service de conciergerie obéit à des règles de refacturation strictes :

• Gardien effectuant à la fois le nettoyage et la sortie des poubelles : 75 % des salaires et charges sociales sont récupérables sur le locataire.
• Gardien n'effectuant qu'une seule de ces deux tâches : La part récupérable tombe à 40 %.
• Employé d'immeuble ne logeant pas sur place : Les dépenses d'entretien et d'élimination des rejets sont récupérables à 100 %.

La régularisation annuelle des charges : obligation et délais

En location vide comme en location meublée (sauf option pour le forfait de charges en meublé ou bail mobilité), les charges sont appelées sous forme de provisions mensuelles. Une régularisation doit être opérée au moins une fois par an en comparant les provisions perçues et le décompte réel transmis par le syndic :

• Envoi du décompte individuel au locataire un mois avant la régularisation.
• Mise à disposition des pièces justificatives (factures, contrats d'entretien).
• Délai de prescription légal de 3 ans pour réclamer un arriéré de charges ou restituer un trop-perçu.

Consultez l'ensemble des guides de notre cocon parisien : les exigences du DPE studio à Paris 1er et notre checklist d'inventaire pour la location meublée aux Halles.